【相続登記義務化以降】相続登記をしないとどうなる？リスクを解説
2024/05/08
2024年4月1日より、相続登記が義務化されました。そこで気になるのが、「相続登記義務化以降も相続登記をしないとどうなるの？」ということではないでしょうか。
この記事では、以下の内容を解説しています。
- 相続登記義務化の概要
- 相続登記義務化以降に相続登記をしないとどうなる？
- 事情があり相続登記できないときの対処法
- 相続登記をしなくても問題のない「正当な理由」
記事の後半では、相続登記を司法書士に依頼すべきケースについても解説しています。相続した不動産の登記に悩まれている方や、どのように進めるべきかわからないという方は、ぜひ最後までご覧ください。
1．2024年4月1日から相続登記が義務化
2024年4月1日以降、それまでは任意だった相続登記が義務化されました。
1-1．そもそも相続登記とは？
不動産の所有者が亡くなった場合、不動産にも相続が発生します。その際、法務局にて不動産の登記簿上の名義を故人から相続人へと変更する必要があります。この手続きを「相続登記」と呼ぶのです（正式には「相続による所有権の移転の登記」と称されます）。
関連記事：相続登記とは？なぜやる必要があるのかわかりやすく解説
1-2．相続登記はなぜ義務化された？
相続登記が義務化された主な理由は、「所有者不明土地」の増加に歯止めをかけるためです。現在、所有者が不明な土地の面積は全国で約410万ヘクタールにのぼり、九州の面積を上回っています。このような状況は、土地の適切な活用を妨げ、様々な計画の進行に影響を与えているのです。
1-2-1．所有者不明の土地が増える問題点
所有者不明土地の増加は、公共上多くの問題を引き起こします。たとえば、以下のような問題です。
- 災害発生時に必要な工事や復興作業が遅れる
- 不法投棄の場所となってしまう
- 税金や公共料金の徴収がおこなえない
- 所有者が確定していないために、土地の有効活用が阻害される
実際に東日本大震災では、所有者不明の土地によって復興作業が妨げられたとされています。
これらの問題は、相続登記が適切におこなわれていないことや、住所変更の登記が怠られることに起因しています。
上記のような問題を解消し、土地の管理と活用を円滑に進めるために、今回の相続登記義務化が施行されました。
1-3．相続登記義務化に伴う相続登記の期限
今後不動産を相続する場合、新たな所有者は「相続の事実を知った日から3年以内」に相続登記を完了させる必要があります。
また、遺産分割協議を通じて不動産を取得した場合、その協議が成立した日から計算される3年間が登記の期限となります。
1-3-1．過去の相続した不動産も相続登記義務化の対象
相続登記の義務化では、過去に相続した不動産も登記の対象となる点には注意が必要です。
法律には、通常「不遡及の原則」が存在します。これは、法律が過去に遡って適用されないという原則です。たとえば、刑法が改正され新たに犯罪として扱われる行為ができたとしても、法改正前に同じ行為をした人が逮捕や処罰を受けることはありません。
ですが、今回の相続登記義務化は例外です。2024年4月1日以前に相続された不動産も、登記の対象に含まれます。そのため施行日より前に相続された不動産は、2024年4月1日から3年の間に相続登記をする必要があるのです。
2．相続登記義務化以降に相続登記をしないとどうなる？
相続登記義務化以降、相続登記をしないとどうなるのでしょうか。今回は、以下の10個に分けて相続登記をしないリスクを徹底解説します。
- 罰則・過料が発生する
- 不動産の売却が進まない
- 不動産を融資の担保にできない
- 相続が複雑化する
- 不動産の権利を主張できない
- 賃料を受け取れない可能性がある
- 他の相続人によって勝手な行動をされる
- 遺産分割協議の進行が複雑になる
- 保険金の支払いがスムーズに進まない
- 不動産が管理不行き届きになる
それぞれ詳しく見ていきましょう。
2-1．相続登記しないリスク①罰則・過料が発生する
相続登記が義務化されるにあたり、正当な理由なしに相続登記を怠ると10万円以下の過料が科される場合があります。
相続登記義務化に伴う罰則・過料については、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
関連記事：相続登記の義務化による罰則・過料とは？罰則を受けないための方法も解説
2-2．相続登記しないリスク②不動産の売却が進まない
相続登記がされていない不動産は、売却時に大きな障害となります。不動産の売買契約を進める際は、売主が登記簿上の所有者でなければいけないためです。
売主の名義と登記簿上の所有者が一致しない場合、所有権移転ができず、第三者に対して権利を主張できません。そのような状況では、不動産の購入者から信頼性の低い取引だと思われるのが普通です。そのため、相続登記が正常におこなわれていない場合は、不動産の売却が困難になるでしょう。
2-3．相続登記しないリスク③不動産を融資の担保にできない
融資を受ける際、所有する不動産を金融機関に担保として提供することがあり、その際は抵当権を設定するための登記も一緒におこないます。抵当権が設定されていると、もし将来返済が滞った場合には、その不動産を競売にかけて借入金を回収する際、差し押さえがスムーズになるのです。
そのため、不動産を担保にした融資では、抵当権の設定登記が欠かせません。この登記は、融資をおこなう金融機関と不動産の所有者が一緒におこなうものです。もし不動産が自分名義でなければ、その不動産を用いてお金を借りることはできません。
2-4．相続登記しないリスク④相続が複雑化する
相続登記を怠れば怠るほど、権利関係が複雑になる可能性があります。たとえば、相続人のなかで一人の方が亡くなった場合、その人の相続人も新たに相続人となり、遺産分割をより多くの人とおこなう必要が出てきます。
よって時間が経過するにつれて相続が複雑化し、適切な遺産の分配が困難になる可能性が高いです。遺産分割をおこなう人数が増えれば増えるほど、協議を進めるのが難しくなり、トラブルに発展するリスクも高まります。
2-5．相続登記しないリスク⑤不動産の権利を主張できない
相続登記をしていない場合、不動産の正当な所有権を証明することができません。たとえばあなたが相続人として不動産を受け継いでも、その権利を法的に主張することが困難になります。
特に、他の相続人が勝手に不動産に関する取引をしたり、第三者に売却したりしてしまった場合、あなたはその取引に対して効果的に異議を唱えることができなくなります。結果として、本来受け取るべき利益を得られなくなるリスクがあるのです。
2-6．相続登記しないリスク⑥賃料を受け取れない可能性がある
相続登記をしていない不動産を賃貸として貸し出している場合、賃料を受け取れない可能性があります。
賃借人から見れば、賃料の支払い先が相続人（新しい大家）に変更されたとしても、新しい大家が法的に所有権を持っているかの確認が難しいです。賃借人は元の大家に対して賃料を支払い続けられ、新しい大家が賃料を受け取れない可能性があります。
さらに、相続登記をしていないことで賃貸契約の更新や新たな契約締結がおこなえない場合も。
上記によって、賃貸収入が得られなくなるリスクがあります。
2-7．相続登記しないリスク⑦他の相続人によって勝手な行動をされる
相続登記をしないで放置することで、他の相続人によって勝手な行動をとられることがあります。考えられるのが、以下2つのケースです。
- 勝手に売却される
- 借金を持つ相続人の債権者によって勝手に登記される
2-7-1．勝手に売却される
相続登記をしないと、他の相続人が不正に遺産分割協議書を偽造し、不動産を第三者に売却されるリスクがあります。
この場合、事実を知らない第三者がその不動産の登記を先におこなえば、法定相続分を超える財産についての権利を、何も知らない第三者である買主に主張できません。また、自分の法定相続分ですら、第三者に権利が移ってしまえば、取り戻すのには相当苦労します。
つまり、たとえあなたが実際の相続人であっても、登記が別の第三者に更新されてしまえば、その不動産を取り戻すためには膨大な時間と費用がかかることになります。
2-7-2．借金を持つ相続人の債権者によって勝手に登記される
相続人のなかに借金を抱えている方がいる場合、その債権者は債務者の財産を差し押さえることが可能です。それは、相続で得た財産も例外ではありません。相続で得た不動産は、そのままの名義では差し押さえができないため、債務者である相続人の名義へ変更する必要があります。
債権者は、「債権者代位」と呼ばれる手続きをすれば、債務者である相続人の代理として法定相続分である不動産の登記を申請することが許されます。名義が変更されると、債権者は債務者の相続した不動産の持ち分を差し押さえることが可能になるのです。
仮に遺産分割協議で不動産の相続について決定されたことがあったとしても、登記した債権者が事情を知らないのであれば、その他の相続人は自身の権利を主張することはできません。つまり、赤の他人と不動産を共有している状態になるということです。
上記の状態を解消するためには、債権者に十分な金額を支払って差し押さえを解除してもらうか、不動産が競売にかけられた場合は買い戻すしかありません。借金が多額である相続人がいることが分かった場合は、遺産分割協議を迅速におこない、速やかに登記を更新することが望ましいです。
2-8．相続登記しないリスク⑧遺産分割協議の進行が複雑になる
相続登記を先送りにすることで、以下のような事態が起こる可能性があり、遺産分割協議の進行が複雑になります。
- 相続人の認知症
- 相続人の行方不明
2-8-1．相続人の認知症
相続人に認知症の方がいる場合、遺産分割協議を進めることが困難になります。認知症で意思能力が不足していると判断されると、法定代理人として成年後見人が必要になります。成年後見人は、裁判所の手続きを経て選任されるため、時間とコストがかかります。
たとえば、遺産分割協議の前に相続人の認知症が進行すると、遺産の適切な分割が遅れることになり、結果としてその相続人の権利保護が難しくなります。さらに、相続人が成年後見人を持つ場合、特別代理人の選任が必要になることもあり、これも追加の手続きと費用が必要です。
認知症の相続人がいる場合の相続については、以下の記事でより詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
関連記事：認知症の相続人がいる場合の相続手続きはどうなる？問題点と対処法を解説
2-8-2．相続人の行方不明
行方不明の相続人がいる場合、遺産分割協議を進めることができません。このような状況では、不在者の財産管理人を家庭裁判所に申し立てて選任してもらう必要があります。
管理人が選任されたあとも、遺産分割協議をおこなうには裁判所の許可が必要で、この過程でかかる手間と費用は相当なものです。
将来相続人に行方不明の方が出るなんてことは予想できることではありませんから、やはり早めに遺産分割協議を進め、相続の分割について答えを出すようにしましょう。
2-9．相続登記しないリスク⑨保険金の支払いがスムーズに進まない
相続登記がされていない不動産の場合、保険金の支払いに問題が生じることがあります。特に被相続人名義で保険に加入していた不動産が災害や事故に見舞われた場合、名義が更新されていないと保険金の支払い手続きが複雑になります。
相続人が登記をせずそのまま保険契約を継続していた場合、災害が発生して保険金を請求する際に、保険会社は登記簿上の名義人が依然として被相続人であることから支払いに慎重になります。保険金の支払先が法定相続人全員になる可能性があり、それぞれの相続人への適切な分配を確認する必要があるからです。
そのため、相続が発生したあとは早期に不動産の名義変更をおこなうことが推奨されます。
2-10．相続登記しないリスク⑩不動産が管理不行き届きになる
相続登記をしないことで不動産の管理が不行き届きになり、以下2つの問題点が生じる可能性があります。
- 空き家問題
- 公共事業のストップ
それぞれ解説します。
2-10-1．空き家問題
相続登記がスムーズにおこなわれないことで、空き家が増えるリスクがあります。空き家が長期間放置されると、建物の老朽化が進み最終的には倒壊の危険も出てくるため、現在深刻な問題になっています。
所有者が不明な空き家の場合、地域住民や行政からの対応要請にも応じられず、問題解決が困難です。
老朽化した空き家が近隣住民に安全上のリスクをもたらす場合、通常は行政が介入して対応をしますが、所有者不明の場合はまず誰が相続人なのかを特定することから始める必要があります。そのため多大な時間と費用がかかる可能性も。
空き家の対応は税金によっておこなわれることも多く、できるだけ早く登記を進めて、個人で対応を進めるのが望ましいです。
2-10-2．公共事業のストップ
公共事業のストップも、考えられる問題の一つです。
地域のインフラ整備や防災施設の設置などで、相続した不動産がある土地が必要になった場合、事業者と所有者の間で売買契約が結ばれます。ですが相続登記をされず所有者が誰かわからない土地の場合、まずは相続人が誰なのかを調べなければなりません。また、相続人が誰かがわかっても、土地の所有者が決まっていない場合は相続人全員の合意が必要となり、手間はさらに増えるでしょう。
公共のために土地が正しく利用されるためにも、早めの相続登記が必要です。
3．相続登記できないときの対処法
相続登記が義務化されたとしても、事情次第では相続登記ができないこともあります。そのときの対処法として、「相続人申告登記」の制度が新たに設けられました。この制度は、相続人が複数いて遺産分割協議がまとまらない状況を考慮して導入されたものです。
相続人申告登記は、不動産の元の所有者が亡くなったあと、相続人が自ら不動産の相続開始を宣言するための登記です。この登記は、相続人の氏名や住所などを記載し、公的に相続人情報を公示することが主目的です。相続人申告登記をおこなうことで、相続登記の申請義務を暫定的に満たしたと見なされます。
ただし、この申告登記はあくまで暫定です。遺産分割協議が成立したあとは、その日から3年以内に正式な相続登記を完了させる必要があります。
4．相続登記をしなくても問題のない「正当な理由」とは？
相続登記義務化においては、「正当な理由」がある場合、期限内に相続登記を行わなくても過料が免除されることがあります。以下のようなケースです。
- 相続人が重病であり、登記手続きを進めることが難しい
- 相続登記に必要な書類の収集に時間がかかる
- 遺言の有効性が争われている
- 不動産の帰属が不明確である
- 家庭内暴力（DV）被害などで相続人が安全な場所に避難している
- 経済的困窮が原因で登記費用を捻出できない
自身の状況が正当な理由に当てはまるのかどうか気になる方は、専門家に相談し意見を仰ぐと良いです。
5．相続登記は自分でもできる？
相続登記を自力でおこなうことはできます。相続の内容がシンプルで情報が揃っていて、かつ時間が確保できれば、自分で手続きを完了させられることは十分に考えられます。
ですが、複数の相続人がいたり、不動産の評価が必要だったりと、手続きが複雑化する場合は、知識が不足していると手続きの進行にミスが生じるリスクも否定できません。
5-1．専門家に依頼したほうがスムーズに進む
相続登記を専門家に依頼することには多くのメリットがあります。特に、長期間登記が更新されていない不動産や、相続に関わる権利関係が複雑な場合、専門家のサポートがあると手続きがスムーズに進みます。
相続登記には、遺産分割協議書の作成や税金の計算、法務局への書類提出など、さまざまな手続きが必要です。これらの手続きでは専門的な知識が必要とされるため、弁護士や司法書士などの専門家に依頼することで、誤りなく迅速に登記を進められるでしょう。
6．相続登記は司法書士へ依頼するのがおすすめ！依頼すべきケースとは？
相続登記は、相続のプロである司法書士に依頼するのがおすすめです。どのような場合に司法書士へ依頼するとスムーズに進むのか、以下4つのケースに分けて解説していきます。
- 相続人が多忙で時間を取れない
- 相続人が多い
- 未登記建物を相続した
- 相続する不動産が遠方にある
それぞれ見ていきましょう。
6-1．相続人が多忙で時間を取れない
相続登記の手続きには多くの時間と手間が必要です。特に法務局や市役所での手続きは平日の日中に行われるため、平日に自由に時間を取ることが難しい人にとっては、相続登記を進めることが大きな負担となります。
さらに、相続に関わる書類は、除籍謄本や改製原戸籍のように、特定の場所でしか取得できないものが多く存在します。これらの書類の準備だけでも大変な時間を要するため、忙しい相続人は司法書士に委任することで、時間の制約から解放されるメリットがあります。
司法書士は、相続に関する全ての手続きを代行し、相続人が忙しい間に必要な作業を進めてくれます。
6-2．相続人が多い
相続人の数が多い場合、相続手続きはより複雑になります。
異なる家族構成から成る相続人がいる場合、各相続人の住民票や戸籍謄本の取得が必要となり、時間と労力を要するでしょう。また複数の相続人が関与する場合、それぞれの書類を整えつつ全員の同意を得ることが必要です。相続人が全国各地に住んでいる場合、特に大きな課題となります。
相続人が複数いる場合では、司法書士に依頼して相続手続きを一手に委ねることで、スムーズかつ確実に手続きを進めることが可能です。
6-3．未登記建物を相続した
未登記の建物を相続する場合、登記の更新が長期間おこなわれていなければ、過去にさかのぼって複数の相続登記をおこなう必要があります。
たとえば、祖父から父へ、そして父から自分へと相続が発生している場合、これまでの全ての相続登記を正確におこなう必要があるのです。過去にさかのぼる分、多くの関係者の協力が必要です。
司法書士に依頼すれば、手続きが正確に進み、手間も大幅に削減されます。
未登記建物の相続については以下の記事でさらに詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
関連記事：未登記建物は相続登記義務化の対象？未登記の罰則の可能性について
6-4．相続する不動産が遠方にある
相続する不動産が遠方にある場合、相続登記をおこなうにはその不動産が位置する地域の法務局に申請をする必要があります。この場合現地に足を運ぶか、または郵送での手続きが必要となりますが、多大な時間と労力が必要です。特に書類に不備があった場合、何度も送り直さなければいけなくなるかもしれません。
遠方に不動産がある場合は、司法書士がオンラインで申請をおこなうサービスを提供していることが多く、遠方に住む相続人にとって大きな助けとなります。全国どこからでも手続きを進めることができるため、地理的な制約を感じることなく相続登記を完了させることが可能です。
7．まとめ
相続登記をしないことで、以下のようなリスクが生まれます。
- 罰則・過料が発生する
- 不動産の売却が進まない
- 不動産を融資の担保にできない
- 相続が複雑化する
- 不動産の権利を主張できない
- 賃料を受け取れない可能性がある
- 他の相続人によって勝手な行動をされる
- 遺産分割協議の進行が複雑になる
- 保険金の支払いがスムーズに進まない
- 不動産が管理不行き届きになる
相続登記をしない状態を続けることで、結果的に不利益を被る可能性が高いです。そのため、なるべくは早めに登記を進めるほうが良いといえます。
相続登記の進め方についてわからないことが多いという方は、司法書士へ依頼するのがおすすめです。司法書士であれば、登記に伴う書類の準備や手続きをスムーズに進められます。
司法書士法人・行政書士鴨川事務所では、相続登記をはじめとした相続に関するお問い合わせを随時受け付けております。相続で不安に感じていることや悩みなど、1人で抱えこまずにぜひ私たちへご相談ください。
