賃貸している収益不動産を相続したときどうする？

今回は、不動産の中でも、賃貸により貸している収益物件を相続した場合の手続について、解説したいと思います。

 

通常の不動産の相続よりも、賃貸借人の変更が起き、賃貸借契約当時のことを相続人側が知らない場合も多いため、問題になることが多いと思います。

弊所でも、ご相談が多いケースになります。なお、賃貸借において、賃貸人が死亡したときは、賃貸人の地位は当然に賃貸人の相続人に引き継がれます。

 

賃貸物件を相続した場合には、主に以下のような手続きを踏むことになります。

 

①相続登記

②賃借人への通知

③場合によっては、賃貸借契約のやり直し

 

まず、①については、相続人中の誰が相続を行うかを決定し、遺産分割協議書を作成します。そして、それをもとに相続登記を法務局に行うことになります。

このとき、賃貸物件を相続した相続人が、賃貸借契約における貸主の地位を承継することになります。

 

②については、①で賃貸物件の貸主の地位を承継した相続人が、借主に対して、「賃貸物件の所有権につき相続が発生し、相続したのが自分であること」を通知をします。この通知は、法律上、義務ではないのですが、賃貸借の契約上、義務になっていることもあります。また、少なくとも賃料を銀行振り込みや銀行振替に行っていることもあるかと思いますので、この場合には相続人口座への変更が必要となるため、②の賃借人への通知を行っておくべきかと思います。

 

③について。被相続人が生前、賃借人と契約した賃貸借契約においては、現在の近隣物件の賃料相場に比して安い場合、賃貸借期間が定められていない場合等、相続人にとってその賃貸借契約が不利な場合も多くあります。また、そもそも賃貸借契約書自体が存在せず、当時どのような内容と理由で賃貸借契約がわからない場合も多くあります。経験上、親族間で賃貸借がなされている場合にはとても困ったことになりがちです。

 

こういった場合には、合意により賃貸借契約をやり直したり、そもそも建物明渡請求（出て行ってもらう請求）を行ったりと、弁護士や司法書士に依頼して解決するケースがほとんどかと思います。特に、居住用不動産の賃貸借契約においては、その居住権の確保のため、借主側が法律上、とても保護された地位にいることが多いため、建物の明け渡しは難しい場合もあります。

 

いずれにせよ、賃貸人にも、賃借人にも、それぞれの事情や理由が存在しますので、双方穏便に、争いを避けて解決をしていくということが望ましいと僕は思います。喧嘩をするととても費用がかかる結果となってしまいますので、、双方の理由を慮ったうえで、冷静に解決する糸口を探しましょう。

 

今回は、収益不動産の相続にまつわる手続きをお話してきました。こういったケースでは、親族だけではなく、賃借人という第三者の介入があるため、なかなかスムーズに解決することも難しいと感じます。少なくとも被相続人が生前、自己の相続を考えた上で賃貸借契約をしておく必要があるかと思います。親族に無償で土地や建物を貸していた場合等には、多くの場合、相続人にもめる種を残してしまう結果となりますのでご注意ください。

 

今回も最後まで読んでいただきありがとうございます。

 

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