自分で不動産の相続登記手続きをする手順

今回は自分で、不動産の登記手続きをしようと考えている方に対して、その手順を説明していこうと思います。その際、気を付ける部分や難しいポイントをわかりやすく解説したいと思います。この記事は、司法書士池部の辛口めな実際の経験と現実をもとに記載させていただいております。

 

相続手続きを行う場合には、基本的に以下の流れに沿って行います

 

①相続人の確定（主に戸籍収集等の証明書収集業務を行います。）

②遺産分割協議の成立（相続人全員で財産の取り分について決定します）

③遺産分割協議書の作成、登記申請書類の作成、添付書類の収集

④登記申請

 

①については、戸籍収集を行うことが主となります。原則、被相続人の出生から死亡までの除籍・原戸籍及び相続人の現在戸籍をそれぞれその方の本籍地に請求します。ご自身で手続きを行う場合に注意したいことは、戸籍郵送請求手続きが煩雑なため、各行政の手引きや記載例をよく読み、場合によっては問い合わせを行いながら各行政ごとに請求をかけていかなければならないという点です。また、戸籍を読む作業が結構手間だったりします（旧字体やそもそも字が読みにくかったりすることも少なくありません。）その他、相続人が息子２人という場合等ではあまり問題にならないのですが、数次相続（相続がおこったあとにその相続人が死亡している場合）や被相続人の兄弟姉妹が相続人になる場合は戸籍収集がかなり煩雑になります。専門家でもこの場合は骨が折れます。現実問題として、こういった場合は、専門家以外が行うことはすこし難しい部分もあるかもしれませんが、気合いでなんとかなるかもしれません。

 

②についてですが、今回は不動産の名義変更のみをお話しておりますので、預貯金等のその他の財産がある場合には、遺産分割協議の前にその相続財産の確定が必要となります。さて、遺産分割協議についてですが、ここが一番大切です。単に誰が相続すべきかということを決めればよいという話ではないことが多いからです。弁護士・司法書士・税理士といった専門家を利用するメリットがここに一番あります。というのも、例えば、不動産の相続人を誰にするか相続人間で決定したとして、それが、後々どのようなリスクを生じることがあるのかというような判断が難しいからです。その他、法律的判断、人間関係、リスク問題、税金問題についてのメリット・デメリットを考慮せずに遺産分割を成立させてしまうことが一番のリスクです。しかし、逆に言えば、このあたりのリスクは「まったくない」又はそのリスクを飲み込んだ上で手続きをするということであれば、ご自身で行っていただいても問題はないかと思います。

個人的な経験でいえば、不動産を共有名義にするという遺産分割協議をしてしまったり、土地と建物を別の相続人名義にすることによって相続財産の売却が難しくなるケース・固定資産税を不合理な割合で払い、後々争いの元となるケースがよくあるケースです。

 

③④につきましては、最近、ネットで調べれば、たくさんの情報・例文等が出てくるかと思いますので、この記事では割愛させていただければと思います。また後のブログで、申請する際に注意をしたい事項等について、特集記事をかければと思っていますのでそちらをご参照していただけますと幸いです。また、特に登記申請書類作成は、法務局のHPで詳細に説明がなされております。また、各法務局では、司法書士が登記相談を行っておりますので、予約をしたうえでそちらをご利用いただいてもよいかと思います。

 

さて、以上が、不動産の登記名義変更についての大まかな流れです。決して簡単にできるというものではないですが、しっかりと時間を取り、リスクヘッジを行えば、手続き的にはできると思います。ただ、よくある問題として、不動産の名義変更は、その名義変更手続きさえすればよいという誤認識です。実際に一番大切になるのは、なぜ今回のケースでは、その相続人に不動産の名義変更をするべきなのかという検討を十分に行った上で、登記申請をするということです。

 

わかりやすく言えば

 

【正しい手続きの流れ】

なぜそのような遺産分割協議となるのかという判断（実体判断）→それを実現するための登記手続きについての判断（手続き判断）→登記申請

 

という流れが正しいのですが、

 

多くの専門家以外の方が

 

【間違った手続きの流れ】

登記申請手続きはどのようにするのか（手続き判断）→登記申請

 

という流れを踏み、相続手続きにおいて一番重要である遺産分割協議の内容の法的効果の検討が抜け落ちてしまうというところです。

 

この点を注意深く考えて不動産の名義変更を行っていただく必要があるかと思います。また、もし、このリスクを負いたくないということでしたら、前回のブログで相続登記にかかる費用を話題にしておりますので、そちらも見ていただき、専門家に依頼することも視野に入れることをお勧めします。

弊所では、相続の初回相談を無料で行っておりますので、お気軽にお電話メール等していただけますと幸いです。

京都で相続の無料相談なら、京都鴨川司法書士・行政書士事務所。